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房价到顶了吗?现在买房合适吗?

来源: 发布时间:2019/08/30 点击量:1919

中国房价,一直以来都是很让大家称奇的一件事情。从十几年前开始,就有专家说中国的房价见顶了,但直到现在,它依然还在上涨!!!


这不禁让人想起30年前的日本,当时日本的房价,也是涨得风生水起,但到了90年代初,日本的房价就崩溃了,日本经济陷入了失落的二十年。其实不仅仅是日本,大部分国家的房价,都经历过盛极而衰的过程。那么中国的房价什么时候会到拐点呢?


我们在分析了各个国家的房价之后,发现当出现以下四个条件后,房价就进入了拐点:


第一,劳动力人口见顶。

劳动力人口是主要的买房群体,根据世界银行的统计,全球22个国家,包括日本和美国,它们的房价走势,与劳动力人口占比的走势高度一致,当劳动力人口开始下跌之后,接下来的两三年房价会开始走下坡路。

目前中国的劳动力人口红利消失,也是显而易见的。根据世界银行的预测,到2021年,我们劳动力人口占比会下降到70%,与日本房地产泡沫破裂前夜的水平持平。从2021年到2046年,我们劳动力人口会从70%下降到60%,这个降幅与日本从1991年-2016年间的降幅是一样的。


第二,城镇化已经基本完成。

从历史来看,日本这些国家房价见顶的时候,不仅劳动力人口见顶,城镇化也基本已经完 成。根据统计,1991年时,日本房地产泡沫开始崩溃时,城镇化率高达77%,而国际上一般认为80%是高度城市化。也就是说,当城镇化水平达到70%以上时,房价拐点的压力就会急剧增加。

而目前中国城镇化还处于中期,只有58%左右,距离70%还有很大空间。


第三,供给端过剩,人均居住面积达到高水平。

以美国为例,2008年金融危机后,美国的人均住房面积高达67平方,而英国和法国仅为35.4平方米和35.2平方米。当供给端过剩,需求端萎缩时,市场上很容易形成抛盘。

而我们目前的人均住房面积约35平方,已接近发达国家水平,且明显高于亚洲国家,要知道日本只有19.6平米,韩国只有19.8平方。虽然我国的人均住房面积只有美国的一半,但考虑到美国地广人稀,我们这个数字也并不算低,这对房价也是一个不小的压力。


第四,经济出现系统性的金融危机,对流动性造成重大冲击。

房地产有很强的金融属性,所以当流动性出现紧缩,经常会成为压垮房价的最后一根稻草。

比如美国在2000后互联网泡沫破灭后,为了实现经济复苏,美国进行了13次降息,直接催生了房地产市场的繁荣。但后来为了抑制资产泡沫,美国在2004年开始重启加息,房价由涨转跌,迎来拐点。

而中国目前没有系统性危机,且2016年之后,国家提出了房住不炒的政策,主动的去杠杆,挤泡沫,再考虑到我们的体制优势,爆发系统性金融危机的可能性非常小。


所以总结来看,中国的房价会因为劳动力人口的下降,会迎来第一次拐点,房价涨速会放缓,但还没有到最终拐点时刻,因为城镇化还能支持房地产发展相当长的一段时间。不过,在去库存和去杠杆的背景下,不同地区的房价分化会进一步加剧。




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评论区
【 61.151.207.252 上海 】 发表于 2019-08-30 10:47:20

【 】 发表于 2019-08-30 10:31:32

好!!!!

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