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房地产市场将迎来历史巨变

来源: 发布时间:2019/10/27 点击量:971

坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”背景下,房地产调控政策不断地升级加码、“打补丁”,一种模式是房企自持租赁房,其发端于 2016 年的“930 新政”,“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。另一种模式类似自如、蛋壳等长租公寓,初级玩法是长租平台从房东手中盘下房源加价出租,扮演“二房东”角色吃差价。



当资本介入以后,为了在短时间内做大规模,长租平台往往以高于市场正常价的价格抢占房源,当零散房源都被长租平台收入麾下,租金话语权自然也被其掌握。大量资本进入长租公寓行业,本应有助于推动行业快速发展,但在现实中,资本由杠杆转为投机,反而放大了行业风险。


 


进一步而言,租房市场的风险不仅在于高房租,更大的潜在隐患是金融化、加杠杆。金融化的一种形式是租金贷。长租平台与银行、P2P 等金融公司合作,做租金分期;原本有利于房客的租房贷,却因为能产生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆。金融化的另一种形式是长租公寓租赁市场资产证券化,衍生出诸多金融创新产品。看似不起眼的房屋租赁中介,假如把房主和租房人的信用经由金融工具放大 n 倍,进而由此不断加杠杆融资,必然会酿成金融风险和社会风险。


 


鉴于保障居住权是一个城市最低的底线之一,当中产阶层被房价“消灭”,平民阶层被房租“消灭”,最终伤害的是产业、城市乃至国家的根本,破坏的是社会的基本公正性与稳定性。由此可见,从房价转向房租,这是一个危险的警报,而我们就站在这样一个历史的岔路口上。楼市多米诺骨牌正一张张被推倒,速度之快,令人惊愕。种种迹象表明,政策调控的效应已经显现,楼市热潮正在褪去。


 


在持续量化宽松和不遗余力的挽救下,楼市走出了一条前所未有的大阳线。尤其是在 2015 年国务院去库存、强刺激的政策扰动下,楼市几近癫狂。物极必反,随后楼市不仅迈入了所谓的限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。于是,一改开发商抢地、万人抢房热潮,当下更多见土地流拍、房企更名、促销打折等。与往昔相比,房地产业只剩仰天悲叹:眼看着拿了一手好牌,如今说砸就砸了!


 


取消商品房预售制度的传言,更是惊吓到一众房企。尽管广东省房地产协会相关人士后来回应称,上述通知只是内部征求意见,但还是引起了房企和投资者的强烈反应。房地产行业已成惊弓之鸟。


 


不仅如此,房企还忙着把“地产”从公司名字中去掉。至此,国内排名前十的房企中,名称仍带有地产字样的寥寥无几,“去地产化”成为行业热词。


 


事实上,房地产的多米诺骨牌接连倒塌并非突然而至。长期以来,房地产的 GDP 功能被过度放大,社会功能却被忽视弱化,历经“剥削”实体资本、投机炒作后,房价暴涨,越来越多的民众被变相地剥夺了“住房权”,买房难导致民怨沸腾。进一步讲,中国楼市的浮沉除了政策刺激,亦受制于投资渠道缺乏及人口结构的周期性变动影响。政府行政之手对于各行各业的管控已经有目共睹,楼市又岂能例外?


 


概言之,房地产三大巨变来袭,闭着眼、躺着赚钱的时代已经终结:一是房地产基本矛盾变了,从过去的房子短缺、总量不足,进入到资源错配导致的不均衡、不充分的结构性问题;二是房地产的“灵魂”变了,“房子是用来住的,不是用来炒的”;三是房地产行业的价值链变了,是否具有卓越的理念和面向未来的竞争模式。


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