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假房源引你上钩,看房顺序“中差好”,房产中介常见8大套路!

来源: 发布时间:2020/07/30 点击量:226
今天想和大家聊聊房产中介的常见套路。


随着市场信息越来越公开,房产中介这个行业也越来越透明,但仍有部分中介,为了利益使出各种套路,让你眼花撩乱、难辨真假。最近看房的朋友多了起来,与中介各种斗智斗勇,也是蛮累的。

今天,就给大家分享一份“中介套路识别指南”,希望大家在买房的过程中多享真诚,少遭套路,一切顺利。

01
发布假房源引你上钩

你有没有这样的经历?当你进入某个购房平台,看到一套物美价廉的房子,内心一阵狂喜,马上联系上面的房产中介。结果他们会和你说,这套房子已经卖掉了,但有另几套类似的房源,要不要了解一下?

发布虚假房源或虚假价格,是很多房产中介的标配套路,目的就是为了吸引你打电话给他们。目前,除了链家、中原地产、乐有家等少数购房平台比较规范,其他购房平台的房源都是真假难辨。但有一点可以肯定:那些明显低于市场价的房源,90%都是假的。

这套路看似简单,但上钩的人不少,因为很多没经验的买家会抱着“挖笋”的心理,觉得了解一下也不吃亏,万一真的碰上笋盘了呢。

等到多上几次当,才恍然大悟:这个套路不骗钱,却非常消耗你的时间和精力,影响你看房的效率。而且,发布虚假房源的中介,一般素质也高不到哪里去,沟通起来费劲,甚至随意泄露你的联系方式,等着你的就是响不停的骚扰电话。

02
首推提成高的楼盘,而不是品质好的盘

如果你去一个不太熟的城市或片区看房,做的功课又不够的话,很容易被当地中介套路。

“帮我推荐这个片区卖得最好/性价比最高的房子。”无论你多么强调自己的需求,中介都会把你引向那几个盘,告诉你“这是现在最热门的板块”,“这个楼盘品质最好”,“这个盘的户型很实用,性价比最高”……

潜台词却是这些盘我能拿到很高的提成,快买!

如果你说要看看二手房,他会告诉你,这里的二手房品质不好,税费高,价格也没有优势,不如买一手房划算。

潜台词是:二手房提成很低,带看很累,我不想做!

其实,判断一个新盘好不好卖,不要看现场来了多少人,也不要看投了多少广告,而是看它的销售渠道。如果这个盘的销售渠道五花八门,与很多中介代理都有合作,而且给的佣金比例很高,那你就要小心了,说明它很不好卖。

镁姨有一次去某三线城市看盘,发现当地一手盘的佣金比例普遍超过5%,有的甚至超过10%,这种盘是有多难卖,才会给出如此高的佣金?后来我就总结,特别是在三四线城市买一手房,中介推荐应该视为反向指标,越是中介狂推的盘越不要买。

03
带你看房的数量一般不超过5套

不知道大家每次看房的时间是多长?镁姨一般是下午时间看房,有时候一个多小时,有时候可以看三个小时。巧的是,每次中介带我看的房子数量,都在3-6套左右。

“根据您的需求,我帮您找了几套不错的房子,那些不合适的,我们就不用看啦。”

真的是这样吗?还是中介手里只有这几套房源?或者是因为懒?都不是。中介之所以这样做,是想给你有限的选择,让你少纠结,快做决定。

试想,如果中介一次性带你看十几二十套房,你的参照物变多了,考量的因素也就复杂起来,总觉得还要再对比,再看看……这对于中介来说,可不是什么好事儿。

只看有限的几套房源,对你的影响可大可小。有可能,你一看就中,也有可能,被这几套影响了对整个行情和产品的判断,甚至错过了更好的房子。

黎贝卡分享她的买房经时提到,以前出于保险心理,她会给中介一个保守的大概预算,结果中介带看的房子,十有八九都是看不中的,剩下一套开价奇高。看久了才知道,他们会根据判断(你的实力),给你推荐低于你承受能力的房子,因为成交的几率更大。

所以,你可以直接告诉中介,“我希望多看点,超一点预算也没关系。”说不定,那套你理想中的房子,只比你的预算高出一二十万呢?错过多可惜!

04
看房顺序“中差好”

先带你看中等条件的房子,再看差的房子,使你在心理上产生落差,然后再亮出几套好房子,让你眼前一亮,心动的感觉就来了。“中差好”,这也是中介带看的常用套路。别看这只是一个简单的顺序安排,对提高成交几率可有不小的帮助。

前不久,镁姨陪朋友看房,就遇到了这样的情况。一开始,中介带我们看了5套房,整体都不怎么样(第一套稍微好一点,毕竟第一印象不能太差),要么小区太小,要么户型太差,要么住户比较杂,朋友都有点失望了。

这时,中介说,还有一套很靓的房子,房主刚刚把钥匙交给他们(他还跑去拿钥匙了,果然戏要做足)。一看,果然,这套房子比前几套好太多了,小区环境、物管、楼层、装修都不错,朋友激动地差点要当场下定,最后被理性我给拉住了。

回家后,我们参考购房平台和朋友的意见,把目标片区的房子梳理了一遍,这才意识到最后那套房子,与朋友的目标还是有一定差距,一个明显的缺点是没阳台。只不过因为前面看的几套太差,客观上给这套加了一个美颜滤镜,让我们忽视了它的缺点。

05
集中看房,制造“房源很抢手”的氛围

看房时遇到其他买家,也是常有的事儿。这未必是中介的套路,但是从中介的角度来看,把几组买家安排在同一时间看房,制造房子很抢手的氛围,对尽快促成成交是有帮助的。

电视剧《安家》就有这么一幕。中介房似锦帮客户宫蓓蓓卖房,为了让包子铺的老严尽快定下,请了几个人当托,看房的时候,60来平的房子里站满了人,房似锦说是“为了房东方便,所以约了集中看房。”

“买家”们在交谈,说房东夫妇都是高级知识分子,还在这里生了个大儿子,房子是“发子孙”的,很吉利。一会,就有“买家”问定金,表示看中了,制造一幅房子很抢手的场面。老严一听着急了,赶紧把房似锦拉到一旁,要定下房子。


事实上,这套房子的缺点挺多,是一套“不像样的两居室”,并不适合老严夫妇和儿子儿媳一起居住。如果不是中介房似锦的套路,老严很可能买到更好的房子。

06
怂恿卖家提价

一个理想的房产中介,是可以作为中间人,帮你向卖家谈价格的。但也有一些中介,为了获得更高的佣金,不但不帮你还价,反而暗地里怂恿卖家抬高价格。

卖家把房子挂出来时,如何定挂牌价?除了参考市场价,中介的建议也非常重要。中介往往会给出一个稍高于市场价的挂牌价,一来留出了议价空间,二来说不定能多分点佣金,一举两得。

当你表现出对房子特别满意的时候,更深的套路来了。中介表面答应你帮你还价,背地里可能什么都不做,用“卖家不愿意少了,这套却是最笋了”来搪塞你。有的中介甚至还会私下怂恿卖家提价,“最近行情很好,您这套其实可以多卖几万的。”

个别胆子大的中介,甚至与卖家私下协议,如果房子多卖出多少钱,他可以分得一定的比例。

07
推荐样板间、突击装修房

无论中介怎么吹,你都要记住:一手房不买样板间,二手房不买“突击装修房”。

“突击装修房”指的是在出售前,被突击装修一番,从而能卖出更高价格的房子。之所以要突击装修,一般是因为房子老旧得比较严重,否则业主也不想这么折腾。这项工作,以前多由业主自己操持,现在呢,有一部分中介为了成功卖出房子,在业主的许可下,把那些老破旧简单装饰,再推荐给客户。

“突击装修房”为什么不能买?它的装修逻辑和样板间一样,好看不实用。这类房子只是为了看上去不错,为了利益最大化,材料、做工必定是能省则省。所以,当中介告诉你,这套房子刚装修不久,你一定要留个心眼了。与其买刚装修好的“新房”,还不如选卖家自住过的房子,装修品质更放心。

这里顺便多说一句,无论是卖一手房还是二手房,都不要被装修迷惑。看到样板间或者装修很漂亮的房子,不要激动,闭眼把户型复盘一下:如果没有这些装修,我还愿意为这套房买单吗?

08
模糊中介费

“中介费收几个点?”面对买家提出的这个问题,精明的中介往往打太极:

转移话题——“咱先看房吧,中介费可以谈。”

含糊其辞——“按规定是要收取2个点的,我这边可以给您打个折,绝对不会比别家高的。”

先给承诺——“这单做成,我这边只收您1.5个点,但您不要对外说啊。”(补充说明:宣城的中介费一般是1个点,也就是房价的1%; 一二线城市一般按2个点收中介费)

如果你就这么被中介搪塞过去,等到签合同的时候,被动的就是你了。那一刻,房价谈好了,贷款流程都理顺了,中介费要付多少呢?你会因为中介费过高,转头就走吗?

镁姨有个朋友曾经差点被坑,中介原本已经口头答应只收1.2个点,但签合同的时候,他突然告诉说,店长不同意只收1.2个点,因为没有先例,公司最近管得严,所以得收1.7。面对他左一句“不好意思”,右一句“对不住”,朋友差点就要妥协了,幸好队友比较坚决,经过一番“谈判”,最后还是争取到了原来的点数。

所以,中介费一定要事先谈好,是几个点就几个点,不接受中介模棱两可的口头承诺。


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